Верховный суд встал на сторону семьи с ипотекой: что это меняет

Верховный суд России разъяснил, в каких случаях жилье, приобретенное в ипотеку, не может быть реализовано для погашения долга, даже при наличии просрочек.

Данное решение может существенно повлиять на практику взыскания имущества и установить новые ориентиры в защите прав заемщиков, сообщает корреспондент ЭиВ со ссылкой на «Известия».

Поводом для рассмотрения дела послужила ситуация семьи из Башкирии, которая более десяти лет исправно выплачивала ипотечный кредит. Однако после смены кредитора при наличии нескольких просрочек новый держатель долга потребовал досрочно вернуть всю оставшуюся сумму либо продать квартиру.

Первая судебная инстанция встала на сторону семьи, указав, что долг не сопоставим со стоимостью жилья.

Но апелляция отменила это решение и сочла возможным реализовать квартиру. Верховный суд, в свою очередь, поддержал первую инстанцию и подчеркнул, что изъятие ипотечного жилья возможно не всегда и требует комплексной оценки обстоятельств.

Судьи отметили: при незначительной задолженности квартира не может быть объектом взыскания. В частности, если размер просроченного долга составляет менее 5% от рыночной стоимости жилья или просрочка длится менее трех месяцев, основания для изъятия отсутствуют.

Верховный суд сделал акцент на необходимости соотнесения суммы долга со стоимостью имущества и установления фактических обстоятельств нарушения — количества, длительности и причин просрочек.

Такое толкование суда стало важным дополнением к действующему законодательству, в котором указано: ипотечное жилье может быть реализовано кредитором даже в том случае, если это единственная пригодная для проживания собственность.

Как поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, закон допускает взыскание, если обязательства не исполняются, и при этом не делает исключений для единственного жилья.

Гражданский процессуальный кодекс (ст. 446) определяет перечень имущества, не подлежащего взысканию, однако ипотечное жилье туда не входит. А статья 348 Гражданского кодекса разрешает кредитору в судебном порядке обратить взыскание на заложенное жилье.

Однако, как отмечает член Ассоциации юристов России Вита Галайба, исключение все же существует — если сумма требований явно несоразмерна стоимости залога, взыскание может быть признано неправомерным. Об этом прямо говорится в статье 54 закона «Об ипотеке».

Конституционный суд ранее также подчеркивал необходимость баланса интересов между заемщиком и кредитором. При этом, напоминая, что заемщик, закладывающий свое единственное жилье, должен осознавать возможные последствия и быть особенно осторожным в выполнении обязательств.

Доцент МГЮА Евгения Басос уточняет: даже если суд отказывает во взыскании жилья, это не отменяет саму ипотеку — обязательства сохраняются, и их исполнение необходимо. Более того, если банк требует одновременно взыскать жилье и досрочно исполнить весь кредит, в расчет включается основной долг, проценты и возможные штрафы.

Как отмечает адвокат Анна Шавард, определение Верховного суда задает четкий вектор для дальнейшего правоприменения: судам следует учитывать не только формальные основания долга, но и их соразмерность с ценой жилья, длительность нарушений и социальные последствия. Это решение должно способствовать формированию более взвешенной и единообразной судебной практики по делам о взыскании ипотечного имущества.