Мнимая инвестпривлекательность иностранной недвижимости

Россияне продолжают интересоваться недвижимостью за рубежом, преследуя две цели. Во-первых, выгодного вложения средств, а во-вторых, возможности для получения гражданства, причем лидируют здесь Турция, ОАЭ и страны Евросоюза.

Риэлторы, которые работают с иностранным рынком, утверждают, что россияне сменили акцент. Главной мотивацией для покупки якобы больше не является получение вида на жительство, а инвестиционный фактор.

Если с первой частью тезиса нужно частично согласиться, то на вторую надо посмотреть сурово – риэлторы всегда говорят про инвестиции, хотя что российский, что мировой рынки недвижимости перегреты, поэтому найти выгодное вложение непросто. Тем более россияне выступают в таких сделках в качестве нерезидентов, а это дополнительное налоговое бремя.

Ольга Половникова из компании «Этажи» ругает лжеэкспертов, благодаря которым россияне «на хайпе» накупили откровенный неликвид и отмечает более осознанный выбор покупателей, хотя это следствие отсутствия паники на рынке как в 2022 году.

Владелец Nika Estate Виктор Садыгов утверждает, что основным трендом 2024 года является то, что с рынка уходят непрофессиональные инвесторы с небольшими чеками, а приходят профессионалы с большими финансовыми возможностями. В переводе на русский это означает крупные компании, которые скупают недвижимость за рубежом, но, учитывая политический контекст, все это происходит под плотным ковром.

Резко снизилась (на 27,5-36%%) популярность Турции. Цены на квартиры в этой стране выросли, а требования к получению гражданства усилились. Вид на жительство теперь там можно получить за вложение в экономику 200 тысяч долларов, а ранее хватало и 50 тысяч. Немаловажно и то, что сдача недвижимости в наем с 1 января возможна в Турции только после получения лицензии. Сказался и экономический кризис в этой стране – постоянная инфляция лиры и нестабильность цен противоречат такому понятию как инвестиции.

Изменения прослеживаются и в ОАЭ – втором по важности для россиян рынке. Здесь происходит интересная метаморфоза – старые покупатели продают свое жилье, а новые у них приобретают на вторичном рынке. Кто от этого круговорота выиграет – вопрос вопросов, судя по всему, никто, хотя риэлторы продолжают рассуждать о потенциальной выгоде.

Очевидно только одно – те, кто купил недвижимость в 2022 году, на волне паники, которую любят называть жаргонным словом «хайп», свои позиции как минимум не усилил.

Риэлторы сегодня рекламируют в Дубае коммерческую недвижимость и флиппинг – быструю перепродажу, но все здесь упирается в налоги, о которых «эксперты» умалчивают. Например, налог с владения коммерческой недвижимостью в ОАЭ выше, чем с жилой, поэтому одно дело купить, а другое – что-то заработать. В Эмиратах больше нет налоговой вольницы.

Не забывают россияне и про ЕС, а это направление уж точно не связано с инвестициями. Главным интересом числятся Испания, Франция и Кипр, где рынок уже много лет как перегрет и где сложно что-то заработать. Целью таких покупок является получение вида на жительство, причем данный процесс давно налажен для обладателей нужного количества денег.

Заметили россияне и Венгрию, но не благодаря мирной риторике Виктора Орбана, а из-за того, что Будапешт ввел программу золотых виз в обмен на 300 тысяч долларов инвестиций в экономику. Здесь все покупки напрямую связаны с получением ВНЖ и процедурой релокации. Однако риэлторы все равно рассуждают об инвестициях в кризисный рынок недвижимости кризисной Европы.

Прослеживается интерес россиян к Таиланду, где давно живет большая диаспора любителей южной экзотики из РФ, а также к Индонезии и Вьетнаму. Данные страны быстро развиваются, но в отличие от Европы, ОАЭ и Турции этот специфический рынок боятся оценивать даже российские риэлторы, способные увидеть инвестпривлекательность даже в темной комнате.